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장기간 전세로 거주하다 분양받을 수 있어 '내 집 마련의 지름길'로 평가받던 분양 전환형 민간임대 아파트에서 분양가 산정을 두고 마찰이 반복되고 있다. 2030년까지 분양전환 시기가 다가오는 민간임대 아파트만 약 4만 가구에 달한다. 관련 업계 일각에선 사실상 사회적 갈등의 '시한폭탄'이나 마찬가지라는 평가마저 나온다.

17일 건설업계에 따르면 경기 성남시 고등동 '판교밸리제일풍경채' 입주민들은 금융감독원 앞에서 집회를 열고 "사모펀드가 공공택지에 지어진 임대아파트 가격을 좌우한다"며 분양전환 절차에 대한 조사를 요구했다. 이들은 성남시와 성남시의회 등을 찾아 임차인 재산권 보호에 나서달라고도 요구하고 있다.

이 단지는 2017년 공공택지에 민간임대 방식으로 공급돼 임대 후 우선 분양 조건으로 2020년 입주했다. 분양 당시 시행사 직원들은 "시세의 70~80% 정도 가격에 분양될 것"이라고 설명한 것으로 알려졌다. 하지만 시행사는 2021년 자산운용사에 아파트 지분을 매각하며 발을 뺐고, 분양전환 시점이 되자 임차인들은 12억원대로 상승한 분양가를 통보받았다.

임차인들은 "홍보 당시 전용 84㎡ 기준 8억원 수준(시세의 70~80%)으로 안내받았다"며 "옆 단지 전용 84㎡ 분양가격이 6억원이었고, 판교밸리제일풍경채도 입주 당시 5억5000만원에 달하는 보증금을 부담해 분양가를 상당 부분 조달했는데 이제 와서 시세보다 비싼 분양가를 내라는 것은 부당하다"고 주장한다.

하지만 법원은 시행사의 손을 들어줬다. 입주민 215명이 시행사를 상대로 낸 분양전환가격 확인 소송에서 수원지방법원 성남지원은 원고 패소 판결했다. 민간임대주택법상 분양전환 가격에 대한 제한이 존재하지 않기에, 임대인이 분양가격을 자유로이 정해야 한다는 취지다. 분양 홍보 과정에서 이뤄진 구두 안내 역시 법적 효력이 없다고 봤다.

도화서희스타힐스 분양비상대책위원회가 서울 용산 대통령실 앞에서 최초 분양가로 분양을 촉구하는 기자회견을 열고 있다. 사진=도화서희스타힐스 분양비상대책위원회
도화서희스타힐스 분양비상대책위원회가 서울 용산 대통령실 앞에서 최초 분양가로 분양을 촉구하는 기자회견을 열고 있다. 사진=도화서희스타힐스 분양비상대책위원회

판결문에는 "민간건설임대주택은 공공주택과 적용 법률 및 도입 취지가 다르므로 분양전환가격 산정 시 원가법이 적용돼야 한다는 원고들의 주장에 근거가 없다"고 명시해 민간임대주택에서는 임대인의 재량이 폭넓게 인정된다고 못 박았다. 이 판결은 전국의 분양 전환형 민간임대주택에 영향을 줄 것으로 보인다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2030년까지 전국에서 계약이 만료되는 공공지원 민간임대주택은 49곳, 3만9430가구에 달한다. 이 가운데 내년 말까지 분양전환 시기가 도래하는 곳도 12곳, 1만1059가구다. 분양전환 시기가 다가오면서 판교밸리제일풍경채와 같이 입주민과 임대 사업자가 갈등을 겪는 단지도 늘어나는 추세다.

충북 청주 상당구 '대성베르힐 1·2차' 입주민들은 지난 10월 건설사를 상대로 분양가 약속을 지키라며 법원에 조정을 신청했다. 당초 임대 기간이 끝나면 시세보다 20% 할인된 금액에 분양하겠다고 했지만, 실제 제시된 분양가는 이보다 높다는 이유다. 입주민들은 법원의 조정이 결렬되면 소송과 분양금지 가처분 신청에 나선다는 방침이다.
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인천 미추홀구 '도화서희스타힐스'에서도 입주민들이 건설사를 상대로 분양전환 절차 중지 가처분 신청을 냈다. 성남시 수정구 '위례포레스트사랑으로부영' 단지도 분양가 상한제 적용을 요구하는 입주민과 임대주택은 적용 대상이 아니라는 사업자가 맞서고 있다.

업계 관계자는 "민간임대 아파트는 분양전환 방법이나 분양가 산정 등의 규정이 없어 임대 사업자가 자율로 결정하는 구조"라며 "최근 수년간 집값이 급등하면서 감정평가금액도 뛰었기에 분양전환 시점이 다가온 단지들마다 분양가 산정을 두고 입주민과 사업자 간 갈등이 반복될 수 있다"고 지적했다.